最近幾年,澳洲的房產投資大熱,銀行貸款利息偏低也是原因之一。花旗研究表示,澳大利亞房地產市場正位於一堆日益脆弱的債務之上,房地產投資者和只還利息的借款人的光榮日子很快就會變成一場噩夢。

根據花旗引用的新資料,澳大利亞房地產投資者中有12%擁有6個或更多房產,這種高杠杆的投資是一個“令人驚訝的高水準投機”。

越來越嚴格的貸款政策,以及不斷增長的房價,已經讓投資者們的現金流越來越接近負數。另外,一些郊區,比如悉尼的Bankstown,房價已經上漲到一個類似於香港房價級別的高度,使得這些區域的潛在投資者越來越少。許多經濟學家預測,澳洲相關部門很有可能會在明年年中開始提高房貸利息,這樣一來,悉尼墨爾本等地區購買了多個房產的投資者們可能會被迫出售他們的房產,因為投資成本會變得越來越高。

許多經濟學家認為,澳大利亞儲備銀行將在明年年中之前開始將利率向上提高,那些購買了多套房產的投機者可能會因為債務變得更加昂貴而被迫出售他們的房產。將會有大量的房產又出現在市場。從過去來看,這種做法越來越不可取,而更加嚴謹的貸款法律才是可借鑒的方法之一,它可以要求人們有更加理性的貸款償還計畫,雖然這對於那些只還利息的借款者來說還是不切實際。尤其是那些有著較多債務的50後60後,他們就有可能被逼售出自己的房產。因為他們未來可以工作的時間越來越少,收入的穩定性得到質疑。那麼他們就很有可能在未來利息達到一個高位的時候無法償還貸款。通常銀行對於這個年齡段的借款人也是有所保留的。

對於自住房貸款的人來說,提高利息對於他們就不是很公平。在過去,投資者推高了房價,最後使得政府通過加息來控制房價上漲,導致自住的人,也開始對自己的貸款償還能力發愁。而這些人恰巧住在類似於Hornsby這種非常適合普通家庭居住,有好的學校以及完善配套設施的區域,正因為這樣,很多本地投資者以及海外投資者對這一類區域也非常的青睞,最後使得這些區域房價上漲,利息上漲,這些區域的居民的貸款償還能力便受到了較大的影響。

APRA主席Wayne Byres在三月份表示,我們採取這些新措施的目的是確保貸款人認識到貸款環境的風險增加,貸款標準和做法適當地適應這些情況。

然而,8月份的住房金融資料顯示,貸款人和借款人收到消息的速度緩慢。

與此同時,根據週四發佈的“市場狀況”報告,房價暴漲似乎正在悉尼內城和東郊開始放緩。截至9月底的三個月裏,悉尼的中位房價下跌了1.9%,至1,167,516澳元,成為全國表現最差的洲之一。但內城和東郊物業的中值下跌了6%,至217萬澳元。

與此同時,墨爾本再次走高,但研究顯示經濟增長正在逐漸放緩。

另外,瑞銀分析師自4月份以來一直稱澳大利亞房價高漲,經濟學家斯科特·哈斯勒姆(Scott Haslem)和喬治·塔勒諾(George Tharenou)表示,儲備銀行已陷入困境。

 

瑞銀表示:“鑒於現金利率已經創下歷史新低,而且澳洲聯儲試圖在2018年年底之前開始正常化利率的前景,似乎不大可能開始反彈,因此2019年住宅投資可能繼續下滑。

“這對於澳大利亞央行來說是一個困難的政策立場。如果他們太早加息,可能會把“正常”的住房調整轉為低迷。

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